LOCAL EN SCI
Même si votre SCI ne possède que votre local professionnel, elle appartient à votre patrimoine privé. C’est donc le régime des « plus-values des particuliers » qui s’applique en cas de vente du local ou de vente des parts. Or ce régime a été considérablement durci début 2012 : la durée nécessaire pour obtenir l’exonération totale de plus-value est passée de quinze à trente ans ! Comment fonctionne ce régime ?
* Première situation : la SCI vend le local
Pour calculer la plus-value, on commence par majorer le prix d’achat du bien de 7,5 % pour tenir compte forfaitairement des frais de notaire, puis de 15 % au titre des travaux. Vous pouvez également ajouter au prix d’achat le montant réel de ces frais, s’il est supérieur, mais à condition, pour les travaux, qu’ils n’aient pas déjà été fiscalement déduits.
La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat revalorisé. Cette plus-value subit un abattement qui est fonction de la durée de détention du bien :
- 2 % par an pour les années détention au-delà de la 5ème année,
- 4 % par an pour les années de détention au-delà de la 17ème année,
- 8 % par an pour les années de détention au-delà de la 24ème année.
Ce qui conduit à une exonération totale au bout de 30 ans… Après quinze ans de détention, l’exonération n’est que de 18 % et il faut 22 ans pour obtenir une exonération de 40 % !
La plus-value obtenue est imposée au taux raisonnable de 19 % mais auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux au taux de 15,50 %, ce qui donne un total de 34,50 % ! Et ce n’est pas tout puisqu’il y a une taxation supplémentaire qui est fonction du montant de la plus-value :
- 2 % pour une plus-value allant de 50 000 à 100 000 euros,
- 3 % pour une plus-value comprise entre 100 000 et 150 000 euros,
- 4 % pour une plus-value comprise entre 150 000 et 200 000 euros,
- 5 % si elle va de 200 000 à 250 000 euros
Et 6 % au-delà de 250 000 euros.
* Deuxième cas : vous cédez des parts de votre SCI
La plus-value est alors égale à la différence entre le prix de vente des parts et leur valeur d’achat ou leur valeur initiale. Mais vous ne pouvez pas bénéficier du forfait de 7 % pour les frais de notaire ni de celui de 15 % pour les travaux. Les abattements pour durée de détention des parts sont les mêmes ainsi que le mode de taxation.
On voit donc qu’en fin de compte, l’impôt sur les plus-values immobilières privées est souvent équivalent, voire supérieur à l’impôt sur le revenu. Ce qui n’incite pas vraiment les propriétaires à vendre leurs biens…
D’où le changement de cap du gouvernement en la matière et l’annonce par François Hollande que le délai d’exonération totale des plus-values immobilières serait ramené à 22 ans. La réforme devrait figurer dans la loi de finances pour 2014. Elle prévoirait un abattement exceptionnel pour 2014 et elle pourrait s’appliquer rétroactivement à partir du 1er septembre 2013. On n’en sait pas plus et de nombreux points restent en suspens (quel sera le taux de taxation ? la majoration exceptionnelle sera-t-elle maintenue ? comment seront calculés les abattements ?) mais la situation ne peut pas être pire que celle d’aujourd’hui !
Vous avez donc intérêt à attendre septembre si vous êtes en cours de signature de la vente de votre local professionnel en SCI ou de tout autre bien immobilier privé. Surtout si vous détenez votre bien depuis plus de vingt deux ans !
LOCAL DANS LE PATRIMOINE PROFESSIONNEL
Pas de changement de législation en prévision ! Il faut donc utiliser les textes en vigueur pour essayer d’échapper à la plus-value ou de la minorer. C’est le régime des « plus-values professionnelles » qui s’applique.
Dans ce régime, on distingue les plus-values « à court terme » qui s’ajoutent au bénéfice libéral et sont donc taxées à l’impôt sur le revenu et soumises aux charges sociales, et les plus-values « à long terme » qui sont imposées au taux de 31,50 % (16 % plus les prélèvements sociaux).
Pour le local professionnel, les plus-values à court terme correspondent au montant des amortissements pratiqués et les plus-values à long terme correspondent à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du local.
Parmi les exonérations de plus-values offertes par le régime des plus-values professionnelles, deux ne concernent pas le local professionnel :
- L’exonération liée au montant de la cession. Si vous cédez l’ensemble de votre cabinet (clientèle, matériel, mobilier, etc.) pour un montant inférieur à 300 000 euros, vos plus-values sont exonérées. A l’exception de celles concernant le local professionnel...
- L’exonération liée au départ en retraite. Si vous cessez votre activité et si vous faites valoir vos droits à la retraite dans les 24 mois qui suivent ou précèdent la cession, vos plus-values sont exonérées. Là encore, à l’exception de celles s’appliquant au local professionnel.
Échapper aux plus-values.
Comment alors échapper aux plus-values ? Tout d’abord en fonction de la durée de détention du local. C’est l’article 151 septies B du code général des impôts qui prévoit un abattement de 10 % par an sur la plus-value à long terme, au-delà de la cinquième année de détention du local, ce qui conduit à une exonération totale de plus-value à long terme (y compris les prélèvements sociaux) au bout de 15 ans.
Attention, la plus-value à court terme (celle qui correspond aux amortissements pratiqués) reste imposable.
Autre cas d’exonération, qui concerne cette fois les plus-values à court terme et à long terme : l’exonération en fonction des recettes prévue par l’article 151 septies du code général des impôts. Si la moyenne de vos recettes des années N – 1 et N – 2 est inférieure à 90 000 euros, toutes vos plus-values réalisées l’année N sont exonérées. Et si cette moyenne est comprise entre 90 000 et 126 000 euros, le pourcentage d’exonération est donné par la formule :
(126 000 – moyenne des recettes) / 36 000.
Et cette exonération s’applique cette fois au local professionnel !
Comme on le voit, il faut s’y prendre suffisamment à l’avance (cette année si vous pensez vous arrêter en 2015) et prévoir de la trésorerie pour pouvoir anticiper éventuellement la baisse des recettes, si vous êtes au-dessus des 90 000 euros.
Attention à la plus-value !
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