EMPRUNTER au lieu de placer ? Un choix qui se révèle actuellement gagnant. Prenons deux exemples.
Sur les conseils de votre banquier, vous mettez tous les mois 300 euros sur un placement sans risque, vous procurant un revenu brut de 3 % et un rendement net de 2,15 %. Au bout de 15 ans, si tout se passe bien, vous obtiendrez un capital d’environ 63 700 euros, soit un gain d’un peu plus de 9 650 euros (que nous espérerons non imposable).
Que se passerait-il si, au lieu de placer vos 300 euros, vous vous en serviez pour emprunter ?
Prenons le cas de l’investisseur Y, n’ayant pas encore d’immobilier, qui achète des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) pour 70 000 euros. Ces parts lui procurent un loyer mensuel net de 300 euros.
Monsieur Y emprunte donc 70 000 € sur 15 ans au taux de 3,90 %, ce qui représente des mensualités de 515 euros, dont 125 euros d’intérêts déductibles en moyenne. Notre investisseur calcule que cela représentera une augmentation moyenne de son impôt sur le revenu de 75 euros par mois.
Soit un coût final mensuel de :
515 euros (mensualité de l’emprunt) + 75 euros (impôt sur le revenu) – 300 euros (loyers) = 290 euros.
Monsieur Y investira donc : 290 euros x 12 mois x 15 ans = 52 200 euros, pour obtenir immédiatement un patrimoine de 70 000 euros, donc supérieur de 6 300 euros à celui qu’il obtiendrait en plaçant 300 euros par mois. Et par la même occasion, il protège ses héritiers à hauteur de son capital par l’assurance de l’emprunt !
L’effet de levier.
Pour aller plus loin, notre investisseur décide de placer son épargne sur un contrat bénéficiant d’avantages fiscaux et successoraux, l’assurance-vie. Il a acquis un capital de 185 000 euros sur un contrat de plus de huit ans, dont la gestion le satisfait.
Comme il ne souhaite pas prendre de risque, il a opté pour un fonds en euros lui rapportant cette année 2,85 %, ce que nous retiendrons comme hypothèse pour les 15 prochaines années.
En continuant ses versements de 300 euros par mois, il aura à terme un capital de l’ordre de 350 000 euros.
Comment peut-il obtenir une optimisation de cette épargne ?
Son conseiller lui propose l’acquisition d’un appartement meublé dans une résidence étudiante, pour une valeur de 400 000 euros, lui procurant des loyers nets de 1 380 euros par mois, déductions faites de toutes charges.
Il lui conseille pour cet achat un crédit in fine, c’est-à-dire un crédit dont seul les intérêts sont remboursés mensuellement à la banque, le capital restant dû ne variant pas et devant être remboursé en intégralité à la fin du crédit. À un taux de 3,75 %, il devra donc verser à la banque chaque année 15 200 euros, uniquement composés d’intérêts déductibles.
En terme de fiscalité, il bénéficiera de la déduction de la totalité des sommes versées à la banque et du régime de la location meublée permettant l’amortissement du bien acquis, soit un résultat de l’activité déficitaire. Toutefois, le déficit ne peut être déduit des autres revenus.
En terme de trésorerie, Monsieur Y aura un gain annuel égal à la différence entre ses revenus nets et son crédit, soit 1 380 euros par an, qu’il reversera sur son contrat d’assurance-vie.
Au bout de 15 ans, son contrat, du fait du versement de 430 euros par mois, atteindra le montant de 376 000 euros. Son bien immobilier, ayant pris un peu de valeur, représentera un capital (en cas de vente et après imposition) de 426 000 euros.
Ayant toujours une dette de 400 000 euros, Monsieur Y dispose d’un capital net de :
376 000 euros (assurance-vie) + 436 000 euros (bien immobilier) – 400 000 = 412 000 euros
Résultat : notre investisseur est passé d’un rendement annuel de moins de 3 % (en versant ses 300 euros par mois) à un rendement légèrement supérieur à 4 % ! Là encore, on constate qu’il est préférable de s’endetter que d’investir et qu’aujourd’hui « qui s’endette s’enrichit ».
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