DEPUIS LE 1ERØAOÛT 2012, un décret* fixe les nouvelles règles applicables pour les baux d’habitation. Ces règles s’appliquent dans certaines communes pour une durée de douze mois, donc jusqu’au 1er août 2013, dans l’attente d’une grande loi sur le logement, prévue en 2013.
• Changement de locataire
Tout d’abord, dans le cas de la location d’un logement vacant, c’est-à-dire en cas de changement de locataire, le nouveau loyer ne peut excéder le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de la variation de « l’indice de référence des loyers » (IRL) publié par l’INSEE chaque trimestre (voir tableau).
Le décret ne précise pas quels indices doivent être pris en compte, mais comme il renvoie à la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, on peut penser qu’il faut prendre en compte, d’une part, le dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location et, d’autre part, le dernier indice connu le dernier jour de l’ancienne location.
Exemple : votre précédent locataire est parti le 1er février 2011 et il vous versait un loyer de 1 200 euros. Vous allez signer un nouveau bail le 1er octobre 2012. L’IRL connu au 1er février 2011 était celui du 4ème trimestre 2010, soit 119,17. Le dernier indice connu actuellement est celui du 2ème trimestre 2012, soit 122,96. Le nouveau loyer ne doit pas excéder : 1 200 x 122,96/119,17 = 1 238,16 euros.
Mais le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué différemment dans les cas suivants :
1) si, depuis la conclusion du précédent contrat, vous avez réalisé des travaux d’amélioration sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. La hausse du loyer annuel ne peut alors excéder 15 % du coût des travaux TTC.
Exemple : le dernier loyer était de 1 500 euros et vous avez fait depuis 12 000 euros de travaux. Le montant de ces travaux dépassant bien la moitié du loyer annuel (1 500 x 6 = 9 000), vous pourrez appliquer une hausse du loyer annuel de : 12 000 x 15 % = 1 800 euros et réclamer un nouveau loyer de :
1 500 + (1 800/12) = 1 650 euros.
2) si le précédent loyer était manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée d’une de ces limites :
a - La moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Exemple : le dernier loyer versé par le précédent locataire était de 800 €. Or le « loyer moyen » du voisinage pour un appartement comparable est de 1 400 €. Vous pouvez appliquer seulement une hausse de :
(1 400 – 800) x½ = 300 euros
et donc demander un loyer de : 800 + 300 = 1 100 euros, ce qui continue encore à vous pénaliser sans que l’on comprenne bien pourquoi (puisque le loyer moyen est, dans notre exemple, de 1 400 euros !)
b - La majoration pour les travaux d’amélioration visée dans notre 1).
• Renouvellement de bail
Que se passe-t-il maintenant en cas de renouvellement de bail (donc sans changement de locataire) ?
Le loyer ne peut alors être augmenté qu’en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers. Si le bail prévoit un autre indice, il faut le modifier pour que le loyer soit désormais révisé en fonction de l’IRL.
Si le loyer est manifestement sous-évalué, vous pouvez le réévaluer de la moitié de la différence entre le dernier loyer demandé avant le renouvellement du bail et le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Ce qui aboutit, là encore, à un loyer sous-évalué mais évite au locataire de subir une hausse trop importante.
Si le loyer est manifestement sous-évalué parce que vous avez fait des travaux importants depuis le précédent renouvellement du bail ou sa conclusion, vous pouvez appliquer au loyer annuel une majoration égale à 15 % du coût réel TTC des travaux d’amélioration réalisés dans les parties privatives et les parties communes, mais à condition que ces travaux représentent cette fois au moins une année du dernier loyer.
Le décret précise que « le coût des travaux d’amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause. »
L’application.
Une fois ces règles posées, on s’aperçoit que le décret ne prévoit aucun dispositif pour les faire respecter dans le cas d’un changement de locataire ! En effet, les propriétaires n’ont aucune obligation de fournir au nouveau locataire la preuve du montant de l’ancien loyer. Et si vous êtes un futur locataire, il est évident que vous aurez beaucoup de mal à obtenir le véritable loyer payé par votre prédécesseur…
Autre anomalie : le décret mentionne expressément que reste en vigueur la disposition de la loi sur les rapports locatifs permettant au bailleur qui s’engage à faire des travaux d’amélioration dans le bien loué de fixer le montant du nouveau loyer comme il l’entend. L’encadrement ne s’applique donc pas dans ce cas.
Seul recours pour le locataire mécontent : la saisine de la « commission départementale de conciliation » qui est compétente pour connaître des litiges relatifs à l’application du décret du 20 juillet. Le risque n’est donc pas très important pour les propriétaires…
Et pour savoir si votre commune est concernée par cet encadrement, il faut vous reporter au « Journal officiel » du 21 juillet 2012, la liste fait 21 pages !
(*) Décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012, « Journal officiel » du 27 juillet 2012 page 11956
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