Exonération de plus-values : votre résidence peut-elle en bénéficier ?

Publié le 04/07/2019

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On sait que les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées. Mais qu’entend-on dans ce cas par « résidence principale » ? Est considéré comme telle l’immeuble constituant la résidence « habituelle » et « effective » du propriétaire. La résidence habituelle est le lieu où vous résidez habituellement « pendant la majeure partie de l’année ». Toutefois, l’utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour qu’il puisse avoir le caractère de résidence principale. Pour l’administration, la qualification de résidence principale est une question de fait qu’elle apprécie sous le contrôle du juge de l’impôt.

Lorsqu’un doute subsiste, « le contribuable est tenu de prouver par tout moyen l’effectivité de la résidence ». Pour cela, vous devez vous appuyer sur le maximum de documents mentionnant l’adresse de votre résidence principale : carte d’identité, passeport, carte d’électeur, documents bancaires (chéquier, relevés et comptes bancaires, etc.), assurance. Vous pouvez également produire les consommations d’eau et d’électricité ou demander une attestation à la mairie. Chaque élément en lui-même n’est pas suffisant mais c’est l’ensemble qui vous servira de preuve.

L’exonération de plus-value s’applique également aux « dépendances immédiates et nécessaires » cédées simultanément avec l’immeuble, dès lors qu’elles forment avec lui un tout indissociable. Si un terrain est cédé, l’exonération porte sur l’ensemble du terrain entourant l’immeuble. Ce terrain peut d’ailleurs être vendu à une autre personne que l’acquéreur du logement, à condition que la cession intervienne simultanément avec celle de l’habitation ou dans un délai rapproché.

Pour les chambres de bonnes et les garages, l’administration considère également que le point de savoir s’ils constituent une dépendance immédiate et nécessaire est une question de fait… Toutefois, l’exonération est accordée pour les garages situés à moins d’un kilomètre du logement principal et pour les chambres de bonnes situées dans le même immeuble que le logement.

Que se passe-t-il dans le cas d’un local mixte, c'est-à-dire affecté pour partie à la résidence principale et pour partie à un usage professionnel ? Dans cette situation, seule la fraction de la plus-value afférente à la cession de la partie privative constituant la résidence principale du cédant peut bénéficier de l’exonération. Toutefois, si le logement constitue simplement la domiciliation d’une entreprise ou s’il y est exercé une activité ne nécessitant ni locaux ni matériels professionnels spécifiques, l’exonération est accordée.