L’application de l’IRL a été avancée de six mois

L’ANNÉE 2006 aura sonné plus vite que prévu le glas de l’utilisation de la moyenne associée à l’indice du coût de la construction (ICC), qui a déjà été remplacé par l’indice de révision des loyers (IRL). Ainsi en a décidé le ministre de la Cohésion sociale qui a fait voter, par le Parlement, un amendement au projet de loi de Finances pour accélérer son entrée en application. Une naissance prématurée (on ne l’attendait que pour début juillet) qui a obligé l’Insee, chargé de la publication de cet indice, à rappeler aux propriétaires, à la fin de décembre et dans la précipitation, les indices des cinq dernières années, nécessaires à la révision des baux.

Une précipitation telle que l’Insee s’est trompée dans le calcul de l’indice de référence des loyers du 3e trimestre 2005 et du 2e trimestre 2005, publiés au début de janvier. Que vous soyez locataire ou bailleur, si le dernier loyer a été réévalué selon l’un de ces indices, n’omettez pas de faire la correction.

Compte tenu de l’affolement et des complications dues à la hâte, beaucoup s’interrogent sur l’intérêt de ce nouvel indice. Son objectif initial était de lisser les variations jugées trop erratiques de l’indice du coût de la construction. Techniquement, l’IRL repose à 60 % sur l’indice des prix à la consommation (IPC), à 20 % sur l’indice du coût de la construction et à 20 % sur l’indice des prix d’entretien et d’amélioration (IPEA).

Ce que ça change pour le bailleur et le locataire.

A compter du 1er janvier 2006, la réactualisation des loyers des locations vides doit donc se faire au moyen de l’IRL. Mais si l’indice change, le mode de calcul du nouveau loyer demeure identique : vous devez multiplier le montant du loyer hors charges par l’indice du trimestre de référence, et le diviser par l’indice du même trimestre correspondant à l’année précédente.

Par exemple, un loyer de 500 euros hors charges en 2005, qui, selon le bail, doit être réévalué au mois de janvier selon l’indice du 2e trimestre (voir tableau), sera de :

Loyer * (indice 2e trim 2005) / (indice 2e trim 2004) = 500 * 102,60 / 100 = 513,00 euros à compter de janvier 2006.

Reste un problème pour les bailleurs qui ont déjà envoyé la quittance en janvier à leur locataire, en procédant à une réévaluation « à l’ancienne », à savoir selon le bon vieil ICC : ils devront régulariser leur quittance en février. Leur premier calcul a en effet trop augmenté le loyer : si l’ICC, sur lequel vous vous êtes basé par erreur, affiche une hausse de 3,63 % au 2e trimestre 2005, la progression de l’IRL n’était en fait, sur la même période, que de 2,60 %.

Que se passe-t-il si vous avez oublié de signifier à votre locataire les dernières augmentations annuelles ? Pour les rattraper, vous devrez utiliser l’indice du coût de la construction (ICC) pour les années antérieures à 2006, et l’IRL, pour les rattrapages postérieurs. Par exemple, si aucune augmentation n’a été faite depuis quatre ans, vous devez utiliser l’ICC pour les trois années les plus anciennes, puis l’IRL pour cette année. A noter : des sites comme pap.fr vous proposent un service de calcul automatique en ligne.

Locations meublées : le choix demeure.

Comme à l’accoutumée, les locations meublées font exception. Pour les baux en cours, c’est l’indice mentionné sur le contrat qui continue de s’appliquer (généralement, l’indice du coût de la construction). Aucun changement, donc.

Quant aux contrats signés après le 1er janvier 2006, date d’entrée en vigueur de l’IRL, le choix est offert au bailleur : soit utiliser l’ICC, soit opter pour le nouvel IRL.

Enfin, pour les baux commerciaux, l’ICC est toujours de mise.

Décret n° 2005-1615 du 22 décembre 2005 (modalités de calcul et de publication de l’IRL).
Article 163 de la loi de finances pour 2006 n° 2005-1719 du 30 décembre 2005 (entrée en vigueur de l’IRL).