J USQU'AU vote de la loi SRU, le fonctionnement des copropriétés étaient régi par les lois du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Mais ces textes n'étaient plus adaptés à la gestion actuelle des copropriétés ; d'où les modifications apportées par la loi SRU.
En premier lieu, la loi SRU exige que tout immeuble en copropriété réponde aux normes de salubrité et de sécurité sous peine de sanctions pénales pour les personnes mettant en vente ou en location tout ou partie de des locaux.
Le syndic devra également tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble. Tout futur acquéreur d'un lot en copropriété pourra consulter, par l'intermédiaire du notaire, le carnet d'entretien et le diagnostic technique de l'immeuble.
Deuxième point abordé par la loi : les règles de majorité pour les votes intervenant en assemblée générale qui sont assouplies pour éviter qu'un groupe de copropriétaires puisse bloquer toutes les décisions.
Ainsi :
• Pour les décisions de l'assemblée générale devant être prises à la majorité de l'article 24, seules seront dorénavant prises en compte les voix exprimées « des copropriétaires présents ou représentés », ce qui exclut les abstentionnistes.
• Lorsqu'une décision qui nécessite la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l'art. 25) recueillera au moins le tiers des voix sans atteindre leur majorité, la même assemblée pourra alors procéder immédiatement à un second vote sur cette décision qui devra alors réunir la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l'art. 24).
A noter : la pose des compteurs d'eau froide pourra désormais être décidée à la majorité de l'article 25.
Le problème des charges impayées résolu
Le troisième point abordé va lui aussi améliorer la gestion des copropriétés en supprimant l'interdiction pour une assemblée de faire payer aux seuls copropriétaires défaillants les charges d'impayés.
Désormais, en cas de non paiement des charges trimestrielles par un copropriétaire, le juge des référés pourra condamner le copropriétaire défaillant à leur paiement. Il en sera de même pour toutes les autres provisions non encore
échues : elles deviendront exigibles 30 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec AR restée sans réponse.
Le syndic pourra aussi mettre à la charge des seuls copropriétaires ayant aggravé les charges communes, le remboursement des frais de recouvrement.
Ces dispositions sont applicables depuis décembre 2000. En revanche, ce n'est qu'à compter de janvier 2002, que les syndicat de copropriété devront, chaque année et dans un délai de 6 mois à partir de la fin de l'exercice comptable précédent, se doter d'un budget provisionnel pour les dépenses de gestion courante avec des appels de fonds trimestriels.
Et il faudra attendre le 31 décembre 2002, pour qu'un compte séparé soit désormais être ouvert par chaque syndic au nom de chaque syndicat de copropriétaires sauf vote contraire de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25.
Sachez enfin que toutes les copropriétés devront mettre leurs règlements en conformité avec la loi SRU dans un délai de 5 ans à dater de sa promulgation.
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